聚焦房地产高质量发展新征程
编者按
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）提出，推动房地产高质量发展。为深入学习宣传贯彻党的二十届四中全会精神，解读《建议》与房地产规划相关的内容，展望未来，本期地产周刊聚焦“房地产高质量发展新征程”，为擘画“十五五”蓝图建言献策。
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■中国经济时报记者 周雪松
党的二十届四中全会强调，实现人民对美好生活的向往是中国式现代化的出发点和落脚点，明确将“推动房地产高质量发展”置于“保障和改善民生”框架中，与就业、教育、社保并列，标志着房地产回归“民生”本位。作为国务院发展研究中心主管主办的智库型媒体，中国经济时报在房地产报道领域始终坚持以人民为中心的发展思想，充分发挥智库型媒体的优势，积极建言献策，推动房地产高质量发展。
展开剩余82%直面行业痛点“补短板”
住房问题不仅事关房地产高质量发展，更是涉及千家万户的重大民生问题。从解决住房问题来看，中国取得了显著的成绩，人均住房面积和住房拥有率都已经接近发达国家水平，不过，也存在一些短板。对此，我们不回避，直面行业痛点，充分发挥智库型媒体的优势，与业内人士、专家一起深入探讨如何“补短板”。
在过去三年里，从我们的采访调研来看，百姓仍普遍对改善居住条件有很多期待。从反映的问题来看，既有租房、买房的问题，也有房企发展中相关的可持续发展问题。
在租房方面，难以找到满意的房子，依然是租房者经常遇到的一道难题。国务院参事、中国社会科学院金融研究所研究员尹中立指出，符合年轻人需求的房子应该满足两个条件：一是月租金不能高；二是位置要好。目前市场上适合年轻人的租赁住房偏少。
考虑到首付和还款的压力，有的受访者认为购买保障性住房也是不错的选择。希望保障性住房建设能更多地考虑到住房品质、地理位置和交通便利程度。同时，购房者对于政策的持续优化调整抱有期待，希望政府能够继续出台更多有利于购房者的政策，以进一步减轻购房压力。
对此，专家也发表了看法和建议，国务院发展研究中心市场经济研究所研究员王瑞民指出，一、二线城市租和购的住房需求都比较旺盛，且尚未得到充分满足。在人口净流入的大城市，长期以来房价偏高且上涨快，新市民、工薪阶层居住条件差且容易产生买不起商品房的人生焦虑，直接影响到其获得感，并有可能进一步影响到大城市的创新活力。针对支付能力不足的问题，他建议，可以根据目标群体的支付能力分层施策。
中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心副主任余华义表示，虽然我国总体上告别了住房短缺，但不同城市之间住房市场的分化问题十分严重。在一、二线城市，仍然存在住房供给量不足、高房价和购房压力、租赁市场不成熟、住房供给结构不合理、公共产品配套不足等问题。
在专家看来，有关方面应积极响应多层次、多元化的居住需求，保障性住房供给应进一步关注各类为城市提供基本服务的务工人员和劳动者（如快递物流、餐饮、外卖等领域），还可以与产业园区和大型企业合作，储备好符合“蓝领工人”居住需求的住房。不少专家纷纷通过中国经济时报积极建言献策，促进住房问题的解决。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，住房是人民最关心、最直接、最现实的利益问题。对住房、收入“双困难群体”要做好全覆盖的兜底式基础性保障。与此同时，要为具有临时性相对住房困难的青年人、新市民赋能和提供倾斜式支持，让他们享受更好居住品质和感受更多社会温暖，让他们无后顾之忧地进行奋斗。
助推房地产高质量发展
推动房地产高质量发展是一项系统性工程，不但需要优化住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，高质量推进城市更新，也需要加快构建房地产发展新模式，完善相关基础制度，建立房屋全生命周期安全管理制度。今年恰逢地产周刊创刊3周年，在过去三年里，为助推房地产高质量发展，许多专家和关注房地产的人士也通过中国经济时报提出了许多真知灼见。
过去，“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式导致的部分房企的债务风险正逐步出清，房地产发展新模式正在构建。不过，防范风险的问题仍值得我们高度重视。正如我们在相关评论中指出，自1998年中国房地产市场化改革以来，经过了近30年的快速发展，房地产在拉动消费、促进经济增长、改善人民居住环境等方面发挥了重大作用。不过，房地产行业的高速发展也带来了房地产市场的过热现象，房价一路走高，特别是一线城市的房价收入比过大。
在经历近几年调整之后，我国房地产市场正逐步迈向高质量健康发展轨道，“房住不炒”政策也有效抑制了投机性住房需求，随着房价的继续调整和居民收入的持续增长，房价收入比将更趋合理，居民购买住房的能力将进一步提升，这将直接促进房地产市场需求的增加，对房地产平稳健康发展构成重要支撑。同时，推动房地产高质量发展可以增加居民的财产性收入，带来积极的财富效应，进而促进居民的投资和消费，有助于经济的回升向好。
值得关注的是，当前还有不少房子因为价格太高而难以卖掉，单靠提振市场信心并不能解决根本问题。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，加快构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。
预计未来会努力完善“人、房、地、钱”四个要素联动机制，实现“以人定房，以房定地、以房定钱”，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落。对房地产企业来说，如何适应市场供求关系的重大变化、转变发展模式、提升产品与服务质量、建设普通百姓买得起的好房子至关重要，房企要做好降本增效、提升人均产值和风险防控。此外，有的城市已经取消商品房指导价，这为进一步“以价换量”、刺激需求创造了条件。
王瑞民认为，构建房地产发展新模式的一个底层逻辑是从“地产”向“房产”的回归，从“有没有”的“立足之地”迈向“好不好”的“居住之房”，也就是说，需要通过有效降低土地成本，为住房产品力升级打开空间。经济学家周天勇也强调，应当深化和推进土地要素市场化改革。
相对于楼市较高的库存，现在有效需求依然不足，导致市场亟待企稳。浙江省义乌市城西街道七一村党委书记何德兴认为，楼市不稳定与房价和收入不匹配等因素有关。谈及如何解决居民增收与住房需求不足的问题，何德兴认为，可以问政于民、问需于民。只要走到群众中去，就会发现办法总比困难多。
成都市城市建设发展研究院副院长冯波强调，构建房地产发展新模式，推进房地产高质量发展，要坚持“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”理念，以更大力度补齐短板改善民生、以更实在的措施解决好与人民群众切身利益相关的现实问题，在住有所居、住有宜居等民生保障目标上持续用力，不断把人民对美好生活的向往变为现实。
总 监 制丨王列军 车海刚
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